Türkiye’de Bir Mülk Alırken Sağlanması Gereken Koşullar

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi, 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişmiştir. Buna göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Bu doğrultuda Cumhurbaşkanı’nın belirlediği ülkelerin vatandaşları ülkemizden belirli şartlar dâhilinde taşınmaz mal edinebilmektedir.

Değişiklikle beraber Kanun, 183 ülke vatandaşına Türkiye’de “mütekabiliyet koşulu aranmaksızın” taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Bu yasal değişikliğin en önemli nedeni; taşınmaz yatırımına ilginin yüksek olmasından dolayı Türkiye’yi yabancı ülke yatırımcılarının edinimlerine açmaktır.

Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesinin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/ Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden bilgi alınabilmektedir. Bu kapsamda; Suriye vatandaşı hariç, Arap ve İslam Ülkeleri vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz mal ediniminin mümkün olduğu belirtilmiştir. (Gizlilik esası gereği, söz konusu 183 ülkenin hangileri olduğu konusunda açık bir liste bulunmamaktadır). Önceden İslam ve Arap ülkeleri vatandaşlarının Türkiye’de mülk edinmesi imkânsız iken, 2012 yılında yapılan değişiklik neticesinde karşılıklılık esasının kaldırılması ile artık bu ülke vatandaşlarının Türkiye’den gayrimenkul satın almasına imkan sağlanmıştır.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz (Konut, İş yeri, Arsa, Tarla) edinebilmektedir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (Arsa, Tarla) geliştirecekleri projeleri iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İki yıl içinde Bakanlığa başvurulmaması halinde veya projenin süresi içinde bitirilmemesi durumunda söz konusu taşınmaz tasfiye hükümlerine tabidir.

Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür.

Noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da ayrıca mümkündür. Ancak noter huzurunda imzalanan “satış vaadi sözleşmesi” veya harici satış sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.

Yukarıda bahsedilen Kanun değişikliğinden önce yabancıların ülke genelinde alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 2,5 hektarı (25 bin m²) geçememekteydi. Ancak şu anda ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar (300 dönüm) taşınmaz satın alabilmekte ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Bu rakam Cumhurbaşkanı kararıyla en fazla iki katına çıkartılabilir. Dolayısıyla Türkiye’de yabancı uyruklu gerçek kişi Bakanlar Kurulu kararıyla en fazla 60 hektara kadar taşınmaz mal edinebilir.

Yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinmesi ve kiralaması mümkün değildir. Önceden Tapu Müdürlükleri ilgili taşınmazın yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yer alıp almadığı hususunu yetkili komutanlığa sorup cevap beklemekteyken artık 71 ildeki askeri yasak ve güvenlik ölçümünün bitmesiyle bu prosedür kaldırılmıştır. Ancak taşınmazın bulunduğu ilin askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ölçümünün bitmediği 10 ilden birinde olması durumunda söz konusu prosedürün işletilmesi gerekmektedir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.