Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişiler Tarafından Gayrimenkul Edinimindeki Yasal Kısıtlamalar

. İzin verilmesi halinde yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete izin verilen alanlarda her
türlü gayrimenkulü edinebilmektedir. (konut, ticari, arazi, tarımsal alan vb.)
• Edinilen gayrimenkulün üzerinde önceden inşa edilmiş hiçbir bina bulunmadığı takdirde
taşınmazın yabancı uyruklu sahibinin bir proje geliştirmek için iki yıl içinde ilgili kamu idaresine
başvurması gerekmektedir.
• Yabancı uyruklu bir gerçek kişi Türkiye’de herhangi bir yerde 30 hektara kadar gayrimenkul ve
sınırlı ayni haklar edinebilmektedir. Bakanlar Kurulu, uygun görüldüğü takdirde daha büyük
alanlar verebilir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler yasaklı askeri bölgelerde veya askeri güvenlik bölgelerinde
gayrimenkul edinememekte ve kiralayamamaktadır. Bu kişiler özel güvenlik bölgelerinde ancak
valiliğin izniyle gayrimenkul edinebilmekte ve kiralayabilmektedir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler tarafından toplam edinim, özel mülkiyete izin verilen toplam il
alanının yüzde onunu geçemez. Yüzde on sınırın aşılması halinde yabancıların gayrimenkul
edinme talebine izin verilmeyecektir.
Tüzel Kişiler Tarafından Gayrimenkul ve Sınırlı Ayni Hakların Edinimi
Türkiye’de sadece kendi ilgili ülkelerinin kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticari
şirketler yabancı tüzel kişiler olarak gayrimenkul ve sınırlı ayni haklar edinebilmektedir. Bu tür ticari
şirketler dışındaki tüzel kişiler (vakıflar, dernekler, vb.) ise gayrimenkul ve ayni haklar
edinememektedir.
Kendi ülkelerinin kanunlarına göre yabancı ülkelerde kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticari şirketler
tarafından gayrimenkul edinimine ise istisnai durumlarda izin verilmekte ve sadece uluslararası
anlaşmaların veya özel kanunların hükümlerince öngörüldüğü takdirde mümkün kabul edilmektedir.
Bu konuya ilişkin hükümleri içeren özel kanunlar arasında 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu, 2634 sayılı
Turizmi Teşvik Kanunu ve 4737 sayılı Sanayi Bölgeleri Kanunu yer almaktadır.
NOT: İpotekler ile ilgili olarak, taşınmaz üzerinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin lehine oluşturulacak
ipotekler ile ilgili hiçbir sınırlamanın bulunmamasıyla bir istisna öngörülmektedir.
Türkiye’de Kurulan Yabancı Sermayeli Şirketler Tarafından Gayrimenkul ve Sınırlı Ayni Hakların
Edinimi
Türkiye’de bir tüzel kişilik olarak kurulan şirketler aşağıdaki koşullar uyarınca yabancılara ait şirketler
kategorisinde kabul edilmektedir:
• Yabancı yatırımcıların, hisselerin yüzde ellisine veya daha fazlasına sahip olması veya
• Yabancı yatırımcıların yönetim kurulunun çoğunluğunu görevlendirme ve görevden alma
hakkına sahip olması
Bu şirketler, kendi ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyetleri gerçekleştirmek için taşınmaz ve sınırlı
ayni haklar edinebilmektedir.
Bu amaçla şirketlerin önce taşınmazın bulunduğu valiliğe başvurması gerekmektedir.
Diğer taraftan, edinilmesi amaçlanan gayrimenkulün yasaklı bir askeri bölgede veya bir askeri güvenlik
bölgesinde bulunması halinde gayrimenkul edinimi Genel Kurmayın iznine tabi olacaktır ve taşınmazın
özel güvenlik bölgesinde bulunması halinde taşınmaz, ilgili bölgedeki valiliğin iznine tabi olacaktır.
Gayrimenkul edinme başvurusunun olumlu sonuçlandırılması halinde valilik, şirketi/işletmeyi ve tapu
kaydının yapılabilmesi için Tapu Müdürlüğünü yazılı olarak bilgilendirecektir.
Aşağıdaki prosedürler valilikten izin alınmasını gerektirmemektedir; bu sebeple, Tapu Müdürlüğüne
yapılacak başvuru izin alınmaksızın doğrudan yapılabilir.
• İpotek oluşturma
• Bir ipoteğin lehtarı tarafından bir ipoteğin tahsil edilmesi kapsamında gayrimenkul edinimi
• Şirket birleşmelerinden ve ayrılmalarından ötürü meydana gelen gayrimenkul sahipliğinin ve
sınırlı ayni hakların devri
• Organize sanayi bölgelerinde, sanayi bölgelerinde, teknoloji geliştirme bölgelerinde ve serbest
bölgelerde taşınmaz edinimleri
• İlgili bankacılık mevzuatı çerçevesinde kredi olarak kabul edilen işlemlerden kaynaklanan veya
alacakların tahsilatı amacıyla tahakkuk eden edinimler